24 mai 2008

Cat platiti pentru reabilitarea termica a blocului

Locuiţi intr-un bloc vechi si considerati ca ar fi cazul sa fie reabilitat termic? E bine sa stiti ca statul poate acoperi o mare parte din banii pentru aceasta lucrare. Radu Opaina , presedintele Federatiei Asociatiilor de Proprietari din Romania, va spune care sunt pasii pe care trebuie sa-i urmati.

  • Depuneti o cerere-tip la primaria de care apartineti, insotita de acordul scris explicit al majoritatii proprietarilor pentru aceasta investitie, care se aproba intr-o adunare generala legal constituita;
  • Primaria trebuie sa faca o expertiza tehnica si imediat un deviz de calcul al lucrarii, pe care il da spre aprobare asociatiei de proprietari;
  • Lucrarea completa (repararea si hidroizolarea terasei; inlocuirea instalatiilor interioare de caldura si apa; curatarea, repararea si termoizolarea fatadei; inlocuirea geamurilor) are un cost estimativ de cel putin 6.000 euro/ apartament in conditii normale de calitate si standard de executie. Cei 6.000 euro se suporta astfel: 34% de guvern, 33% de primarie, 33% de proprietar. Astfel, pentru fiecare apartament statul suporta 4.000 euro si proprietarul 2.000 euro, bani de care e nevoie inainte de inceperea reparatiilor. Altfel, lucrarea nu are cum sa demareze, iar expertiza si devizul isi pierd valabilitatea;
  • Primaria nu da banii proprietarului. Aceasta contracteaza si plateste direct firmele. Mai mult, asociatia nu are dreptul si puterea sa decida asupra constructorului, chiar daca banii sunt si ai proprietarilor;
  • Inainte de inceperea lucrarilor, primaria trebuie sa elibereze certificat de urbanism si autorizatie de constructie; -Nimeni nu garanteaza aprobarea si finantarea lucrarii, respectarea termenului de executie al lucrarii sau plata unor despagubiri pentru intarzierea in executie. Proiectul poate dura luni sau ani, iar in executie proprietarii vor suporta toate problemele care vor aparea inevitabil: mizeria, galagia, consumul de apa si energie electrica, stricaciunile la partea de constructie din apartamente etc., care inseamna alte costuri.

'In Romania nu exista deocamdata un standard scris, clar si la obiect, pentru reabilitarea termica a cladirilor de locuinte, in baza caruia primaria sa defineasca lucrarea dupa tipul blocului, operatiunile obligatorii care trebuie facute, calitatea si consumul standard de materiale, norme pentru manopera, eficienta si economia in bani pe care asociatia trebuie sa le obtina dupa efectuarea lucrarii', ne-a mai spus Radu Opaina.

Din acest motiv, 'in prezent, pentru proprietari, sunt riscuri mari, intrucat e foarte posibil sa nu se obtina rezultatele dorite', ne-a marturisit specialistul. l Catalina Bradis

Ce conditii trebuie sa indepliniti:

  • asociatia de proprietari trebuie sa fie legal infiintata
  • contabilitatea sa fie perfecta;
  • sa nu existe restantieri in bloc;
  • taxele si impozitele catre stat sa fie platite la zi;
  • blocul sa aiba caldura si apa calda (in caz contrar, reabilitarea nu are nici un sens).

Sursa:

http://www.libertatea.ro/index.php?section=articole&screen=stire&sid=204512

Investitiile din bloc se aproba cu votul majoritatii proprietarilor in cadrul unei adunari generale

Administratorul sau presedintele are dreptul sa oblige locatarii sa plateasca montajul la termopane la casa scarii fara licitatie sau fara a consulta locatarii? Si alta intrebare: administratorul are voie sa foloseasca fondul de rulment pentru lucrari care nu sunt urgente (termopane)?
Maria Radulescu, Bucureşti

Investitiile si procedura se aproba cu votul majoritatii proprietarilor in cadrul unei adunari generale si se pun in aplicare de catre comitetul executiv. Procedura poate fi: selectie de oferte sau licitatie. Licitatia este costisitoare si ineficienta. De regula, se practica selectia de oferte prin care se alege cea mai buna oferta din punct de vedere al pretului si al calitatii produsului sau serviciului din cel putin trei oferte.

Daca nu sunt membru al asociatiei de proprietari, cum mi se calculeaza penalitatile pentru partile comune? Si ar mai fi o neregula - administratorul a trecut pe lista membrilor asociatiei de proprietari in dreptul apartamentului alt nume si alta suprafata utila. Marioara Acatrinei, Sibiu
Intr-o asociatie de proprietari, toti proprietarii au obligatii, indiferent ca sunt sau nu sunt membri ai asociatiei de proprietari. Neplata obligatiilor financiare impune aplicarea de penalizari tuturor restantierilor conform sistemului propriu al asociatiei. Pentru corectarea numelui si a suprafetei utile trebuie sa prezentati administratorului un act care sa certifice corectitudinea acestor date personale.
Cum se face salarizarea persoanelor din asociatia de proprietari, pentru ca la noi, acestia vor sa se mareasca salariile? E vreo lege care sa reglementeze acest aspect? Fiecare persoana da 20 de lei pe luna pentru administrator. Ce sa facem? Cat poate fi salariul administratorului? Adriana Constantinescu, Bucuresti.
Stabilirea salariului se face prin negociere directa intre persoana in cauza si comitetul executiv, in limita maxima a fondului de salarii brut stabilit de adunarea generala la inceput de an. Comitetul executiv are obligatia sa negocieze suma in functie de calitatile profesionale ale persoanei. Calitatile profesionale pot fi dovedite cu recomandari de la institutii sau persoane avizate in domeniu sau cu prezentarea activitatii de la alte asociatii de proprietari. Nu se poate preciza cat este salariul pentru 44 de apartamente, intrucat acesta poate varia foarte mult de la persoana la persoana.
Conform carei legi se exonereaza posesorii de centrale termice de plata tevilor care trec prin casa si care sunt izolate? Gheorghe Bosneag, Pitesti

Nu exista lege care sa precizeze “daca tevile sunt izolate termic, acestea nu mai radiaza caldura in apartament, iar proprietarul nu are obligatie de plata”. Este logic si firesc ca orice este izolat nu mai radiaza, adica nu mai produce consum in apartament si ca atare nu exista costuri.

Radu Opaina
Presedinte Federatia Asociatiilor de Proprietari din Romania,
www.fapr.ro

Sursa:
http://www.libertatea.ro/index.php?section=articole&screen=stire&sid=205066


23 mai 2008

Cine este administratorul de bloc

Cine poate avea calitate de administrator al unui imobil
- Orice persoana fizica, angajata cu contract individual de munca ori convenţie civila de prestări servicii.
- Persoane juridice specializate, cu care se încheie un contract de administrare.


Ce condiţii trebuie sa îndeplinească
- Sa fie atestat de catre o comisie de specialisti in domeniul financiar-contabil si al legislatiei muncii, constituitala nivelul consiliului local. Atestarea administratorilor in functie s-a facut pana la sfarsitul lunii august a.c.
- Sa aiba capacitate profesionala, sa fie un bun gospodar si sa prezinte garantii morale, adica sa aiba cazierul judiciar "curat" (sa nu fi fost condamnat penal).
- Sa prezinte garantii materiale similare celor aplicabile gestionarilor, adica sa depuna o suma de bani in contul asociatiei de proprietari, suma care i se va restitui la data incetarii functiei de administrator.
- Sa fi urmat un curs de pregatire profesionala, organizat de consiliile locale in colaborare cu asociatiile profesionale neguvernamentale de specialitate (in cazul in care nu au desfasurat anterior activitati de administrare in cadrul unei asociatii de proprietari).

Important
- Daca asociatia include pana la zece proprietari, functia de administrator o poate indeplini si presedintele asociatiei.
- Administratorul poate cumula si functia de contabil al asociatiei, daca are pregatire de specialitate.

  • Obligaţiile administratorului
- Sa aduca la cunostinta persoanelor care locuiesc in cladire, prin afisare la loc vizibil, modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea si intretinerea cladirii, inclusiv cele pentru reparatia capitalaa acesteia.
- Sa controleze personalul angajat de catre asociatie pentru curatenie sau alte activitati gospodaresti.
- Sa verifice contractele de inchiriere dintre asociatia de proprietari si persoanele fizice sau juridice care folosesc spatii din proprietatea comuna.
- Sa asigure efectuarea la timp si in mod eficient a lucrarilor de intretinere si reparatii curente ale elementelor proprietatii comune.

  • Ce drepturi are administratorul
- De a stabili condiţiile in care se realizează serviciile de întreţinere si reparaţii curente ale elementelor de construcţie si instalaţiilor aflate in folosinţa comuna, dar si in folosinţa exclusiva a proprietarilor.
Este greu de inţeles (si de acceptat!) cum poate administratorul imobilului sa decidă in ce fel se vor desfăşura reparaţiile într-o locuinţa proprietate personala; trebuie reţinut însă, ca acest aspect poate interveni numai in cazul in care se perturba folosirea normala a parţilor comune.
- De a inspecta, in conformitate cu prevederile din statutul asociaţiei, proprietatea individuala, in vederea înlăturării defecţiunilor apărute la instalaţiile de folosinţa comuna si a eliminării pierderilor care determina creşterea nejustificata cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Este o atribuite care poate genera abuzuri si conflicte intre proprietari/locatari si administrator, daca acesta nu respecta prevederile statutului asociaţiei, arogându-si drepturi de "organ de cercetare".
- De a citi periodic indexul contoarelor individuale aparţinând proprietarilor, in condiţiile in care acestea sunt montate cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari si al furnizorului de utilităţi.
- De a introduce la plata consumurilor persoanele care locuiesc temporar sau prestează activităţi gospodăreşti, care depăşesc limita minima de şedere, stabilita prin hotărârea adunării generale a asociaţiei. Proprietarilor le revine obligaţia sa anunţe numărul persoanelor respective, dar, in nici un caz, nu trebuie sa se instituie un sistem de "urmărire si sesizare" din partea vecinilor (!?), specific vremurilor de trista amintire.

  • Cum răspunde administratorul pentru faptele sale
- Contraventional pentru neindeplinirea obligatiilor referitoare la mentinerea in stare de siguranta in exploatare a cladirii si la functionarea normala a instalatiilor cladirii.
- Civil, patrimonial - pentru producerea de prejudicii persoanelor care locuiesc in imobil.
- Penal
- pentru savarsirea infractiunii de delapidare, constand in insusirea si/sau folosirea, in interesul sau ori al altei persoane, de bani, valori sau alte bunuri pe care le gestioneazasau le administreaza. Administratorul este asimilat categoriei functionarilor publici, fiind astfel supus unui regim mai aspru de sanctionare in cazul savarsirii unor fapte care au legatura cu serviciul.
Dincolo de reglementari legale si principii de organizare, este neindoielnic faptul ca administratorul unui imobil trebuie sa-si desfasoare activitatea pe baza regulilor de buna-vecinatate si a principiilor bunei-cuviinte.
Sursa: http://www.121.ro/content/show_article.php3?article_id=2136&page_nr=1