Închirierea spaţiilor din bloc se face cu acordul majorităţii proprietarilor

În scara blocului a apărut o casă de schimb valutar, care ocupă holul imobilului. Nu am fost informaţi despre acest lucru, ba chiar ni s-a spus că nu trebuie să ni se ceară părerea dacă locatarii de la etajul 1 şi de la parter au semnat că sunt de acord. Nu trebuia să semneze toţi locatarii blocului? D. O., Bucureşti

Pentru închirierea unui spaţiu comun, pe lângă acordul proprietarilor din vecinătate, este obligatoriu şi acordul majorităţii proprietarilor din bloc. În acest caz s-a procedat ilegal şi preşedintele asociaţiei de proprietari are obligaţia fie să reglementeze situaţia, fie să dispună eliberarea spaţiului.

De ce se ia în calcul cota indiviză la întreţinere, în condiţiile în care aceasta nu mai este la fel ca odinioară? S-au închis balcoane, s-au dărâmat ziduri şi s-a mărit astfel spaţiul locuibil şi, ca urmare, cota nu mai este cea reală. De ce nu se iau în calcul cheltuielile pe număr de persone? D. V., Bucureşti

Unele cheltuieli se repartizează pe cota-parte indiviză, iar altele pe număr de persoane. Nu este indicat să amestecaţi lucrurile, pentru că încălcaţi legea şi vă afectează la buzunar. Regula trebuie respectată, iar acolo unde sunt ilegalităţi trebuie să acţionaţi asupra cauzei şi nu asupra efectului. Orice cotă-parte indiviză se poate recalcula în funcţie de modificările legale ale suprafeţei utile a apartamentului.

Am centrală, iar administratorul mă pune să plătesc la factura de apă mai mult decât locatarii care nu au centrală. E corect? S. F., Bucureşti

Pentru această situaţie, dv. trebuie să plătiţi contravaloarea consumului de apă rece înregistrat pe contoarele individuale din apartament, la rubrica “cheltuieli după index de contoare individuale”, precum şi cota-parte indiviză din pierderile/consumurile de apă rece şi caldă de pe spaţiile comune, care sunt şi în proprietatea dv., la rubrica “pierderi/consumuri spaţii comune” din lista de plată.

Marea problemă a apei reci este data citirii contoarelor de branşament. La RADET aceasta se face la sfârşit de lună, iar la Apa Nova, pentru unele imobile, la mijlocul lunii şi de aici apar marile diferenţe între consumul citit şi cel facturat. Nu mai e valabilă norma de apă pentru necontorizaţi de 5 mc de apă rece şi 3,4 mc de apă caldă? G., Bucureşti

În astfel de situaţii trebuie să citiţi contoarele individuale în funcţie de data citirii contorului general de către furnizor. Norma de 5,1 mc/persoană/lună la apa rece şi de 3,3 mc/persoană/lună la apa caldă reprezintă normă de consum pauşal şi se aplică de către furnizor numai acelor asociaţii care nu au contor de branşament. Această normă nu se adresează apartamentelor necontorizate.
Sursa: Libertatea.ro

Adunarea Generală anuală

La început de an, Comitetul Executiv sau preşedintele au obligaţia convocării unei Adunări Generale a proprietarilor pentru a se stabili măsurile, fondurile şi regulile privind buna funcţionare a asociaţiei în noul an. Radu Opaina, preşedintele Federaţiei Asociaţiilor de Proprietari din România, vă spune ce trebuie să se afle pe ordinea de zi.

Discutaţi problemele blocului la început de an

În Adunarea Generală anuală se discută şi se stabilesc următoarele:
✔Dări de seamă asupra activităţilor desfăşurate în cursul anului trecut, prezentate membrilor de către preşedintele asociaţiei;

• Fondul de reparaţii, necesar şi obligatoriu pentru rezolvarea problemelor tehnice ale clădirii. Se stabileşte un fond total pe an, care se împarte la 12. Se obţine câte o cotă egală pentru fiecare lună a acestui an, care se repartizează tuturor proprietarilor prin lista de plată lunară la rubrica “fond de reparaţii“, în funcţie de cota-parte indiviză;
• Fondul lunar de salarii/ indemnizaţii în valoare brută totală (suma netă plus taxele şi impozitele aferente convenţiilor şi/sau contractelor, după caz);
• Funcţiile care se remunerează;
• Fondul lunar maxim de cheltuieli administrative, altele decât cele privind reparaţiile: consumabile, detergenţi, mături, cheltuieli de transport, fotocopii, achiziţii manuale, chitanţiere, facturiere, reviste, ziare, telefon etc
• Actualizarea sau restituirea Fondului de rulment, dacă este cazul;
• Ordinea priorităţilor la încasări (ex.: 1 - cota curentă, 2 - restanţă, 3 - penalizare) şi plăţi (ex.: 1 - contract de reparaţii, 2 - salarii, 3 - factură de apă, 4 - factură de energie termică, 5 - factură de gunoi etc.);
• Sistemul de penalizări - stabilirea sau modificarea procentului de penalizare sau a perioadei de aplicare a penalizării conform prevederilor legale în materie;
• Alegeri pentru funcţiile de preşedinte, membru comitet, membru comisie de cenzori, dacă este cazul, prin expirarea duratei mandatului celor care sunt în funcţie.

Sarcina cu privire la pregătirea Adunării Generale revine Comitetului Executiv. Anterior, acesta trebuie să pregătească un Plan de reparaţii (probleme existente, costuri estimative) în baza unui necesar de lucrări propus de administratorul blocului.

Şedinţa, legală, indiferent de numărul proprietarilor prezenţi

Dacă la convocarea Adunării Generale nu este prezentă majoritatea proprietarilor, se va face o reconvocare. Aceasta trebuie ţinută indiferent de numărul celor prezenţi. Procesele-verbale dovedesc legalitatea Adunării Generale a proprietarilor participanţi, interesaţi de bunurile lor.

Sursa: Libertatea.ro

6 recomandări de sfârşit de an pentru cei care stau la bloc

O petrecere cu ocazia Sărbătorilor vă poate ajuta să vă apropiaţi şi să comunicaţi mai bine

Acum, la sfârşit de an, este bine să trageţi linie şi să faceţi o analiză şi în ceea ce priveşte viaţa la bloc. În acest sens, gândiţi-vă la ce anume a fost bine şi la ce ar trebui făcut în anul care vine, astfel încât să aveţi parte de un trai civilizat. Radu Opaina, preşedintele Federaţiei Asociaţiilor de Proprietari din România, vă oferă şase recomandări.

1. Încercaţi să îi convingeţi pe restanţieri să facă efortul de a-şi plăti datoriile către asociaţia de proprietari, astfel încât să nu aveţi surpriza de a rămâne fără utilităţi în mijlocul iernii;

2. Lăsaţi la o parte sentimentele de supărare faţă de vecini, critica şi suspiciunile, bârfa şi intrigile şi participaţi activ la gospodărirea şi la problemele blocului;

Mulţumiţi-le celor cares-au ocupat de imobil

3. Celor care s-au preocupat cu adevărat de bloc este bine să le mulţumiţi şi să le oferiţi cadouri. Cu siguranţă, anul viitor vor face mai mult, iar ceilalţi proprietari le vor urma exemplul;

4. Participaţi la socializarea comunităţii din care faceţi parte organizând tombole, concursuri sau petreceri;

5. Aveţi grijă să nu intre în imobil orice persoană sau grup, cu pretextul că sunt la colindat;

6. Uşile blocului trebuie să fie închise, interfonul să funcţioneze cu un alt cod faţă de cel avut în prezent, iar la intrare să existe lumină.
Sursa: Libertatea.ro

Întreţinerea nu se plăteşte la casierie!

În Uniunea Europeană, asociaţia de proprietari este considerată esenţială pentru apărarea intereselor proprietarilor individuali, a proprietăţii comune şi a intereselor naţionale şi municipale. Prin lege, pentru asociaţiile de proprietari s-au stabilit deja şi se pot adăuga câteva reguli obligatorii. Radu Opaina, preşedintele Federaţiei Asociaţiilor de Proprietari din România, vă spune care sunt acestea.

Iată care sunt cerinţele conţinute de principalele norme UE pentru asociaţiile de proprietari:

* încheierea contractelor individuale cu furnizorii de servicii, asociaţia fiind un intermediar care face servicii furnizorului pentru care acesta trebuie să plătească;

* obligativitatea constituirii fondului de reparaţii pentru menţinerea în bună stare a proprietăţii comune (instalaţii, terasă, faţadă, subsol etc.);

Amenzi mai mari pentru locatari

* liberalizarea accesului proprietarilor la surse alternative private de energie termică pentru apă caldă şi căldură, evacuare gunoi menajer, energie electrică etc., acolo unde e posibil;

* aplicarea unor sancţiuni şi amenzi mari pentru nerespectarea normelor şi condiţiilor impuse de legislaţia europeană şi română, atât instituţiilor de stat, firmelor private, cât şi proprietarilor;

* drepturi, responsabilităţi şi sancţiuni pentru persoanele alese şi/sau numite de proprietari (preşedinte, administrator, membru de comitet, cenzor) pentru satisfacerea intereselor legitime cu privire la proprietatea comună;

* verificarea şi urmărirea declarării taxelor şi impozitelor obligatorii, în funcţie de forma de plată a venitului, precum şi a veniturilor de natură economică (chirii, publicitate, antene de comunicaţii etc.);

* facturarea individuală a întreţinerii, nu prin casierie. Ce înseamnă acest lucru? Fiecare proprietar plăteşte întreţinerea în contul asociaţiei, prin bancă. La rândul lui, administratorul face toate plăţile către furnizor tot prin bancă. Astfel se elimină fraudele, pentru că administratorul nu mai are banii la dispoziţie;

* responsabilizarea şi sancţionarea proprietarilor care, din reavoinţă, nu îşi întreţin şi nu administrează legal blocurile.

Sursa: Libertatea.ro

www.fapr.ro

Cum recunoaşteţi un administrator hoţ

Depistaţi din timp problemele şi neregulile de la bloc pentru a nu avea neplăceri
Îi place să controleze tot, se crede stăpân pe bloc şi pe proprietarii acestuia, acaparează discuţiile, nu cooperează, are grupuri de interese şi se opune iniţiativelor legale. Cam aşa arată un administrator pe care îl preocupă mai degrabă interesul personal decât cel al oamenilor pe care ar trebui să îi reprezinte. Radu Opaina, preşedintele Federaţiei Asociaţiilor de Proprietari din România, vă spune care sunt aspectele în ceea ce priveşte atitudinea şi caracterul unui administrator hoţ.
Aproape în fiecare zi auzim despre un administrator care a golit vistieria unei asociaţii de proprietari. Uneori, astfel de oameni sunt uşor de depistat, înainte ca răul să fie comis, alteori însă poate fi prea târziu. Iată câteva caracteristici care ar trebui să vă dea de gândit:
-acaparează discuţiile cu alte lucruri, care nu au nici o legătură cu problemele reale ale blocului sau cu atribuţiile pe care le are ca administrator;
-este linguşitor şi dă senzaţia în faţa unor proprietari că îi compătimeşte sau că îi susţine, însă, de fapt, îşi urmăreşte propriile interese;
-se plânge, ori de câte ori prinde ocazia, în faţa celor nemulţumiţi de anumite situaţii din bloc. Astfel, de multe ori, celor pe care îi ştie că sunt slabi le aminteşte că face activitatea de administrator “mai mult pe gratis şi de mila oamenilor ca să nu-i lase pe mâna altuia, căci cine ştie ce li se poate întâmpla”;
-abate atenţia celor din bloc de la anumite situaţii sau de la persoane care ar putea fi un pericol pentru el, ca administrator, prin afirmaţii cu privire, în special, la bani, de genul “e scump” sau “nu se merită, nu ne obligă nimeni” ori “am auzit eu că…”;
-îşi formează şi întreţine grupuri de interese din rândul restanţierilor, al celor care nu se implică activ în asociaţie şi al cârcotaşilor;
-în şedinţe sau în timpul discuţiilor cu cei din bloc este primul care se opune intrării în legalitate pentru diverse situaţii obligatorii şi utile proprietarilor, în special cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari. Motivul poate fi reprezentat de nepăsare, neştiinţă, comoditate sau de alte interese personale care îi aduc venituri suplimentare;


«Refuză să ofere lămuriri cu privire la activitatea sa»
-dacă cineva este incomod, pune prea multe întrebări despre activităţile conducerii sau sesizează anumite nereguli ce se petrec în bloc, administratorul refuză să ofere detalii şi lămuriri cu privire la activitatea sa şi dă vina pe alţii sau pe altceva (restanţieri, furnizori, legi, oameni care nu se implică, autorităţi etc.). Astfel, ori îl duce pe reclamant cu vorba, cu promisiuni, ori devine, brusc, foarte irascibil şi refuză dialogul.
Sursa: Libertatea.ro

După 90 de zile de neplată a întreţinerii, puteţi fi daţi în judecată

Pot fi dată în judecată dacă am întârziat trei luni cu plata întreţinerii? Mihaela
Răspuns: Conform prevederilor legale în materie, pentru orice sumă restantă se poate acţiona în justiţie după 90 de zile de neplată de la termenul de achitare stabilit.
Atât eu, cât şi încă vreo 15 proprietari avem centrală termică. Trebuie să contribuim la repararea ţevilor pentru încălzire sau a ţevii de apă caldă? L. C., Târgu Mureş
Răspuns: Întrucât sunteţi coproprietari asupra ţevilor comune pentru încălzire şi apă caldă, indiferent dacă le folosiţi sau nu, aveţi obligaţia plăţii reparaţiilor, conform cotelor-părţi indivize. Sunteţi scutiţi doar de la plata privind folosinţa acestora.
Ce acte normative stau la baza stabilirii, pentru apartamentele necontorizate, a 10 metri cubi de apă rece de persoană pe lună şi şapte metri cubi de apă caldă de persoană pe lună, pentru Bucureşti? Ortansa
Răspuns: Consumul de 10 metri cubi de persoană pe lună la apa rece şi de şapte metri cubi de persoană pe lună la apă caldă reprezintă un consum normat statistic pentru blocurile contorizate la nivel de branşament şi cu apartamente necontorizate individual. Nu se pot emit acte normative pentru situaţii statistice, care se folosesc în interiorul asociaţiilor de proprietari, ca referinţă în scopul rezolvării unor probleme pentru a nu afecta sub nici o formă oamenii.
De ce nu se formează un singur for, la nivel de oraşe, care să controleze asociaţiile? Şerban Florea, Bucureşti
Răspuns: Ca să aveţi dreptul şi să puteţi controla actele, trebuie să îndepliniţi două condiţii: să vă oferiţi pentru funcţia de cenzor al asociaţiei şi să vă pricepeţi la verificări de gestiune şi de legalitate a activităţilor într-o asociaţie. Pentru a se forma la nivel de oraş instituţii specializate pentru aceste probleme trebuie să existe voinţă politică din partea celor pe care îi alegeţi.
Sursa: Libertatea.ro