Cum poţi ajunge administrator de bloc

Un responsabil de administrarea de imobile trebuie să fie un bun comunicator, cât şi un negociator eficient. Mai mult, are nevoie şi de o diplomă de calificare, plus o atestare din partea primăriei de care aparţine imobilul.

Pentru a profesa ca administrator de bloc ­este nevoie de o atestare obligatorie din partea primăriei în raza căreia se află asociaţia. Conform Hotărârii nr. 400 din 2003, administratorul este persoana fizică, atestată în condiţiile prezentelor norme metodologice şi care asigură mana­gementul de proprietate şi managementul financiar. În plus, administratorii trebuie să aibă capacitate deplină de exercitare a acestei funcţii, dar să şi fi urmat un curs de pregătire profesională organizat de către Consiliul Local, în colaborare cu asociaţiile guvernamentale. Radu Opaina, preşedinte al Federa­ţiei Asociaţiilor de Proprietari din România (FAPR), precizează că poate deveni administrator de imobile oricare persoană fizică care absolvă un curs de calificare organizat de instituţii de profil şi obţine un atestat de la autoritatea publică locală. În majoritatea cazurilor, cursul este desfăşurat pe şapte săptămâni şi costă între 300 şi 400 de lei. În plus, pentru a participa la o astfel de pregătire este necesar absolvirea de studii medii.

Trei atribuţii majore

Un responsabil de administrarea de imobile trebuie să fie o persoană care cunoaşte suficient de bine proprietarii, astfel încât să le înţeleagă toate problemele. „Un administrator trebuie să înţeleagă orice situaţie şi să găsească soluţii legale şi pragmatice pentru rezolvarea oricărei probleme privind activitatea de administrare a imobilului, să aibă disponibilitate pentru orice situaţie, să ştie să comunice cu oamenii, să fie calm, calculat şi cu răbdare, să aibe voinţă şi plăcere în practicarea acestei meserii", explică Radu Opaina.

În principal, un administrator are în atribuţie trei activităţi principale: administrarea tehnică a imobilului, ţinerea contabilităţii simple şi încasarea banilor. „Aceste atribuţii pot fi îndeplinite de către o singură persoană prin cumulul celor trei sarcini sau distinct de câte o persoană pentru fiecare activitate, în funcţie de volumul de activitate, adică de dimensiunea asociaţiei de proprietari", completează Opaina. Veniturile lunare ale unui administrator de bloc sunt în funcţie de oraşul de provenienţă, de mărimea asociaţiei, numărul de apartamente, cât şi de volumul de muncă conform fişei de post. „Pentru un administrator de imo­bile profesionist şi de calitate, o asociaţie de proprietari poate plăti între 1 şi 3 euro pe ora de lucru, în funcţie de câte atribuţii are", conchide preşedintele FAPR.

Fişă de post

· întocmirea de registre ale proprietăţii;

· să aibă grijă de întreţinerea şi de repararea clădirii;

· să ţină inventarul fizic al proprietăţii;

· să facă o serie de calcule.

Sursa: www.go.ise.ro.  
Firma administrare de imobile: www.administrator-imobile.net

O nouă lege a reabilitării termice

Guvernul a modificat normele metodologice pentru reabilitarea termică a locuinţelor, astfel încât aceste lucrări vor include şi închiderea balcoanelor.

O altă schimbare presupune că doar asociaţiile de proprietari care nu înregistrează mai mult de două rate scadente şi neachitate la plata facturilor la utilităţi pot obţine bani de la stat pentru reabilitare.

 

Sursa: Ştiri interne | Libertatea.ro

Greşeli ale administratorului, care vă pot lăsa fără utilităţi

Foarte mulţi administratori, din neştiinţă sau intenţionat, greşesc grav în anumite situaţii. Efectul: cresc mult costurile de la întreţinere în mod nejustificat sau riscaţi să rămâneţi fără utilităţi.

Erori ce apar frecvent în conducerea asociaţiei de proprietari, pentru ca să fiţi pregătiţi să-i atenţionaţi pe vinovaţi, înainte de a fi prea târziu. 

Neintroducerea în lista lunară de plată a proprietarilor spaţiilor comerciale de la parterul blocului. Conform Legii nr. 230/2007, toţi proprietarii, indiferent de natura proprietăţii lor, au aceleaşi obligaţii faţă de asociaţia de proprietari.

 

Neplata la timp a facturilor la utilităţi şi acumularea de res- tanţe foarte mari. Dacă administratorul nu merge la discuţii cu reprezentanţii regiilor pentru eşalonarea plăţilor, blocul e în pericol de a rămâne fără apă rece ori caldă, căldură sau gaze.

Administratorul poate greşi prin neaplicarea unui sistem propriu de penalizări al asociaţiei, prin care restanţierii să suporte pierderile financiare generate de neplata facturilor ori de achitarea acestora cu banii celorlalţi proprietari.

Scutirea proprietarului- stat (primării, agenţii, ministere, regii etc.) de la plata obligaţiilor legale pentru apartamentele sau spaţiile pe care aceste instituţii le deţin în cadrul blocurilor. E bine să ştiţi că proprietarul- stat care nu plăteşte întreţinerea devine restanţier şi poate fi executat silit ca oricare alt proprietar restanţier.

Cheltuirea unor sume mari pentru servicii de proastă calitate (reparaţii făcute de formă sau doar pe hârtie, verificări sau expertize financiare realizate de nepricepuţi în domeniu ş.a.).

Neeliminarea cauzelor care conduc lunar la existenţa unor pierderi mari ale consumului comun de apă rece şi caldă.

Tolerarea furtului de apă şi de gaze produs de unii dintre proprietari.

Sursa: Utile | Libertatea.ro

Obligatiile Administratiei faţă de proprietari

Ştiaţi care vă sunt drepturile în calitate de proprietar de apartament, ce obligaţii au administratorul şi preşedintele blocului faţă de locatari?

• Să informeze clar, la avizier, despre problemele şi regulile asociaţiei.
• Să calculeze întreţinerea corect şi legal, inclusiv penalizările, dacă este cazul, cu toate informaţiile necesare pe lista de plată, conform modelului legal (O.M.E.F. numărul 1.969/2007, anexa 2).
• Să primească sub semnătură orice înscris şi să răspundă repede şi la obiect la solicitările proprietarilor.
• Să se asigure că nu există avarii în bloc care să determine lipsa apei, a căldurii, a gazului etc. Iar reparaţiile de strictă necesitate ale instalaţiilor să fie făcute rapid şi de calitate.
• Să aibă grijă ca blocul să fie îngrijit zilnic, mai ales ghena de gunoi, subsolul tehnic să fie curat şi circulabil, terasa să fie închisă.
• Să nu folosească banii în alte scopuri decât cele pentru care au fost daţi.
• Să nu ceară fond de rulment pentru a-i întreţine pe restanţieri. Dacă proprietarul plăteşte întreţinerea în cinci zile de la afişare, să-i restituie fondul de rulment.
• Să acţioneze urgent şi ferm împotriva acelor proprietari care creează probleme, inclusiv financiare, în asociaţie.
• La cererea proprietarului, să ofere o factură individuală cu toate costurile detaliate ale întreţinerii.

Sursa: Utile | Libertatea.ro

Întrebări şi răspunsuri Asociaţii de Proprietari: Proprietarii zugrăvesc scara blocului

Proprietarii zugrăvesc scara blocului

Cabinetul medical de la parterul blocului trebuie să participe la zugrăvirea casei scării? S. C., Constanţa

Răspuns: Zugrăvirea spaţiilor comune se face pe cheltuiala proprietarilor din imobil, indiferent dacă sunt persoane fizice sau juridice.

Administratorul are nevoie de atestat

Este adevărat că un administrator de bloc are nevoie de atestat pentru a putea semna actele asociaţiei? M. B., Bucureşti

Răspuns: Da, cursurile de administrator au o durată de 70 de ore, costă 280 de lei, iar atestatul este eliberat de primăriile de sector sau locale.

Administratorul nu vă reprezintă în instanţă

Administratorul ne reţine bani pentru a da în judecată rău-platnicii. Este corect? E. D., Bucureşti

Răspuns: Nu este corect, administratorul nu poate angaja asociaţia de proprietari într-un proces, ci numai Comitetul executiv sau Adunarea generală.

Probleme cu iluminatul public

Stâlpul de iluminat de la intrarea în bloc nu mai funcţionează de câteva zile. Administratorul nu a rezolvat nimic. Ce pot să fac? I. S., Bucureşti

Răspuns: Puteţi face dumneavoastră o sesizare la dispeceratul societăţii de iluminat Luxten, la telefon 021.9233

Debranşarea de la sistemul de încălzire

Pentru debranşarea de la sistemul centralizat de încălzire am nevoie de acordul asociaţiei de proprietari? O. S., Bucureşti

Răspuns: Da, aveţi nevoie de acordul scris al asociaţiei de proprietari, exprimat prin hotărârea adunării generale.

Taxă pentru debranşare RADET

M-am debranşat de la RADET. Am înţeles că trebuie să plătesc o taxă pentru eliberarea avizului de proiect. Cât costă? M. N., Bucureşti
Răspuns: Pentru taxa de eliberare a avizului de proiect trebuie să plătiţi suma de 59,34 de lei, fără TVA. (aug. 2011)

Plata facturii la Apa Nova

Care este termenul-limită la care poate fi plătită o factură de la Apa Nova? I. D., Bucureşti

Răspuns: Conform Legii serviciului de alimentare cu apă şi de canalizare nr. 241/2006, factura trebuie achitată în 15 zile de la data emiterii acesteia.

Schimbarea administraţiei unui bloc

Am cerut administratorului devizul pentru izolarea blocului şi ne-a refuzat. Ce putem să mai facem în această situaţie? V. B., Braşov
Răspuns: În această situaţie, convocaţi o adunare generală a asociaţiei şi schimbaţi administratorul.

Detalii despre «părţile comune» de la bloc

Dacă vrem să reabilităm termic etajul pe care locuim, calculăm lateralele blocului ca părţi comune? M. P., Bucureşti
Răspuns: Tot ce este faţadă, adică perimetrul exterior al clădirii de jur-împrejur, reprezintă proprietate comună a blocului.

Cum se iau hotărârile asupra destinaţiei spaţiilor comune? I M, Bucureşti
Răspuns: Prin hotărârea adunării generale sau, în situaţii excepţionale, prin acordul scris al majorităţii proprietarilor, pentru probleme care îi vizează direct, pe bază de tabel nominal.

Cum se repartizează pierderile de apă dintre contorul general şi contoarele de apartament? M. T., Suceava 

Răspuns: Pierderile se repartizează în mod egal pe numărul de persoane din asociaţia respectivă, conform HG 1588/2007, articolul 34.

Cum se înfiinţează o asociaţie de proprietari care are şi chiriaşi? E. S., Bucureşti
Răspuns: Se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, din cadrul unei clădiri.

Sursa: Utile | Libertatea.ro

Obligaţiile statului faţă de asociaţii

• Pe o perioadă determinată trebuie ca statul să scutească asociaţiile de proprietari de la plata tuturor obligaţiilor fiscale. “Spre exemplu, acum fiind în criză, statul ar putea să ajute asociaţiile de proprietari, scutindu-le de impozite şi alte taxe. Relaxarea fiscală în ceea ce priveşte relaţia statului cu asociaţiile de proprietari ar fi bine-venită”, a spus Radu Opaina www.fapr.ro
• În calitate de vânzător de apartamente, statul avea şi are obligaţia predării cărţii tehnice a construcţiei, completată la zi. Fără cartea tehnică a construcţiei nu se pot face consolidări ori reabilitări.
• Statul are obligaţia să emită un regulament la nivel naţional privind reabilitarea termică a blocurilor, care să prevadă în clar condiţiile tehnice de execuţie şi rezultatele financiare care trebuie obţinute obligatoriu.
• Statul trebuie să creeze condiţii financiare sigure, clare şi uşor de aplicat pentru asociaţiile care vor să-şi modernizeze clădirile.
• În calitate de proprietar al unor apartamente din mai multe blocuri, statul are obligaţia să se intereseze de aceste proprietăţi, care trebuie să fie bine întreţinute şi să aibă întreţinerea plătită la zi, astfel încât să nu creeze probleme celorlalţi proprietari.
• Acolo unde e proprietar, statul, prin reprezentant, are obligaţia să se implice, ca oricare alt proprietar, în activitatea asociaţiei de proprietari, prin participare la adunări generale sau prin ocuparea unor funcţii de conducere sau administrative.
• În cadrul birourilor pentru asociaţiile de proprietari din cadrul primăriilor, funcţionarii trebuie să aibă atestat şi pregătire pentru această meserie, astfel încât munca lor să fie eficientă proprietarilor şi să răspundă pentru ceea ce fac.
• Pentru siguranţa şi protecţia cetăţenilor săi, statul român are obligaţia să creeze cadrul juridic optim pentru administrarea şi gestiunea eficientă a clădirilor de locuinţe.
• Prin autorităţile sale, statul român are obligaţia de a reglementa preţurile şi calitatea serviciilor publice, în concordanţă deplină cu practica şi realitatea din UE.
• Statul şi politicienii au obligaţia să sprijine moral cetăţenii care se implică serios în activităţile privind viaţa la bloc.

Sursa: | Libertatea.ro