CCR spune stop mansardarii. Vanzarea proprietatii comune se poate face doar cu acordul unanim al proprietarilor

Blocaj, din nou, pe piata constructiilor de mansarde. Curtea Constitutionala a emis o decizie prin care legea ce permitea instrainarea partilor comune cu acordul a doua treimi din proprietarii unui bloc este declarata neconstitutionala.
Decizia poate ingreuna construirea de mansarde, in special din cauza celor care se opun sa isi vanda cota parte din proprietate.

Dupa ce, in 2010, Parlamentul stabilea ca, daca doua treimi dintre locatarii unui imobil semneaza ca sunt de acord ca peste terasa blocului sa se construiasca apartamente mansardate, santierul poate fi deschis, acum, Curtea Constitutionala ingreuneaza, din nou, intreg procesul. Parlamentul intervenise in 2010 cu aceasta modificare tocmai pentru ca era nevoie de unanimitate din partea proprietarilor, ceea ce fie oprea definitiv demersurile, fie le taragana.

Pe de alta parte, insa, avocatii dau dreptate Curtii Constitutionale: "decizia Curtii Constitutionale este logica, pentru ca, prin instrainarea spartilor comune cu acordul a doua treimi, se incalca dreptul la coproprietate", dupa cum spune avocatul Anton Trailescu.

Trailescu atrage atentia asupra modului in care trebuie sa se faca vanzarea partii comune, in asa fel incat sa se evite situatiile conflictuale. "Decizia de instrainare poate fi luata in cadrul unei sedinte a asociatiei de proprietari si fiecare isi poate exprima acordul printr-o semnatura pe un tabel. Vanzarea propriu-zisa a cotei parti se poate face numai prin acord individual dat in fata notarului", a explicat avocatul Anton Trailescu.

Ce facem cu "Gica Contra"?

Noua legea poate duce in situatiile in care, spre exemplu, dintr-o asociatie de 20 de proprietari, 19 ar vrea sa vanda terasa, dar sa existe un proprietar care sa refuze. Unii avocati sustin ca exista posibilitatea ca proprietarul aflat in minoritate sa fie chemat in judecata pentru "obligația de a face".

"Daca unul din locatari s-ar opune, s-ar putea merge in instanta. Dreptul e pana acolo unde se aduce atingere celuilalt. Daca unul dintre ei se opune fara un motiv temeinic, poate fi considerat un abuz de drept", a spus avocatul Maria Cimpu.

De aceeasi parere este si avocatul Radu Zandomeni, specializat in litigii civile. Avocatul sustine ca in instanta pot fi cantarite argumentele aduse de fiecare proprietar in parte, iar in cazul in care se dovedeste ca proprietarul care se opune nu are o motivatie intemeiata, judecatorul il poate obliga sa isi vanda partea de proprietate.

Avocatul Cristian Clipa, sustine, insa, ca un proprietar care refuza sa instraineze cota ce ii revine nu poate fi obligat de nimeni sa isi vanda proprietatea.

"Efectul acestei decizii a Curtii Constitutionale este ca niciun soi de hotarare de instrainare nu se mai poate face fara acordul tuturor proprietarilor. Nimeni nu poate fi obligat sa vanda un bun al sau, decat daca exista o prevedere legala expresa. Nu poate fi constrans pe cale judiciara pentru ca se aplica asa numita regula a unanimitatii: niciun act de dispozitie nu poate fi incheiat decat cu acordul tuturor proprietarilor. Pentru vanzare, e nevoie ca fiecare proprietar sa isi dea acordul in forma autentica", a spus Cristian Clipa.

Cu alte cuvinte, in cazul in care va gandeati ca o mansarda ar putea sa fie raspunsul la nevoile dumneavoastra locative, s-ar putea sa aveti de asteptat.

Multe asociatii de proprietari din Romania si-au renovat blocurile prin vanzarea terasei pentru construirea mansardelor. Practic, proprietarii cedau terasa blocului, in schimbul unor lucrari de intretinere a cladirii. Legea permitea ca decizia de vanzare a terasei blocului sa apartina majoritatii, respectiv doua treimi din proprietari. In urma proceselor din instanta cauzate de neintelegerile dintre proprietari, s-a solicitat admiterea exceptiei de neconstitutionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3) - (6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996.

Curtea Constitutionala a admis exceptia si a decis ca instrainarea partilor comune se poate face numai cu acordul expers al tuturor proprietarilor.

"Nu se mai poate hotari cu 2/3 din proprietari pentru vanzarea terasei in vederea construirii mansardei. Suntem obligati sa avem acordul tuturor proprietarilor", a spus presedintele Federatiei Asociatiilor de Locatari din Timisoara, Petru Olariu. 

Sursa: Ziare.com

Cât ar trebui să plăteşti pentru căldură

In toată ţara au început să se înregistreze probleme mari cu tarifele la căldură. Tot mai multe persoane se tem că facturile la încălzirea de la bloc le sunt încărcate nejustificat.

Valorile din tabelul de mai jos reprezintă date certe de natură tehnică şi se referă la cât poate să consume maximum caloriferele din apartamentele încălzite non-stop, aşa cum au fost proiectate şi realizate din construcţie.

Orice alt consum mai mare decât cel din tabel nu se poate justifica în mod real. Pentru a afla preţul final al căldurii, înmulţeşte consumul maxim cu preţul gigacaloriei pe oraş. Aceste informaţii sunt publice şi le poţi afla fie de la primăria locală, fie de la furnizorul de energie termică.

Sursa: Cât ar trebui să plăteşti pentru căldură | Libertatea.ro

Cum faci economie la caldura

• Aeriseşte în mod regulat elemenţii caloriferului. Aerul din circuitul de încălzire poate creşte factura cu 10%;
• Dacă ai centrală, programează termostatul la o temperatură de maximum 24 de grade. În acest mod, se poate obţine o reducere cu 7-15% a consumului termic. Când pleci de acasă, dă centrala pe nivelul 1;
• În caz că ai repartitoare la calorifere, opreşte căldura în camerele pe care nu le foloseşti. Când pleci de acasă, redu consumul la minimum în încăperile în care stai;
• În caz că vrei să reduci costurile şi mai mult, poţi închi-de caloriferele şi să optezi pentru încălzitoare electrice ( radiator, reşou etc.) cu o putere de 2.000 W. Acestea consumă destul de puţină energie;
• Încearcă să poziţionezi aparatele electrocasnice pe care le utilizezi zilnic (frigider, televizor, computer etc.) astfel încât căldura degajată de acestea să se orienteze către interiorul camerei, nu spre perete;
• Montează la ferestre jaluzele pentru că acestea împiedică pătrunderea curenţilor de aer în încăpere;
• Nu acoperi caloriferele cu perdele sau cu draperii groase pentru că în acest mod se iroseşte 15% din căldură;
• Un alt truc este să pui o folie de aluminiu în spatele caloriferului, pentru că astfel căldura va fi difuzată în toată încăperea;
• Pune pe jos covoare groase, mai ales în zonele unde este gresie.

Mai mult: Libertatea.ro

Cum se alege conducerea asociatiei de proprietari

Ca treburile la bloc să funcţioneze, e necesar ca toţi cei care se ocupă de problemele asociaţiei de proprietari să fie pricepuţi în acest domeniu.

• Când alegi preşedintele asociaţiei de proprietari, trebuie să te orientezi către unul dintre proprietari, care este serios, conştiincios, bun vecin, civilizat, ordonat şi liniştit, dar atent la ceea ce se întâmplă în jurul lui şi care analizează temeinic situaţia atunci când se ia o decizie. Atenţie! Nu trebuie să alegi persoane care pun pe primul plan banii.
• Membrii comitetului executiv, de regulă două persoane plus preşedintele, e bine să fie oameni dispuşi ca în orice moment să participe în timpul liber, câteva minute sau zeci de minute, la luarea unor decizii rapide şi importante pentru proprietari.
• Cenzorul trebuie să fie de meserie cel puţin contabil. Dacă nu se găseşte cenzor în interiorul asociaţiei, se apelează la o instituţie sau la o persoană fizică de specialitate.
• Administratorul trebuie să aibă pregătire profesională pentru această meserie la o şcoală de profil şi de calitate în domeniul asociaţiilor de proprietari, iar dacă este o firmă, sa fie autorizată în domeniul administrării imobilelor. Administratorul poate fi o firma de administrare imobile, care de multe ori, își face treaba obiectiv, mult mai bine și mai profesional decât o persoana aleasa din bloc. Administratorul trebuie sa fie o persoană serioasă, conştiincioasă, ordonată, organizată, cu reguli stricte, dar nu personale, şi atentă la toate aspectele administrării unui imobil, cu iniţiativă, cu implicare şi cu plăcerea de a munci cu oamenii.

Cheltuielile comune la bloc

Proprietarii de apartamente de bloc sunt obligaţi să achite cheltuielile efectuate pentru întreţinerea spațiilor comune. 


Cheltuielile pe cotă-parte indiviză de proprietate, în funcție de suprafaţa utilă a apartamentelor şi a spatiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi instalații din condominiu aflate în proprietate comună.

Printre cheltuielile care se repartizează proporţional cu cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar sunt :

• fondul pentru reparații stabilit în adunarea generală;
• salariul personalului pentru curățenie;
• lucrări de întreținere, service, reparaţii ale ascensorului şi ale interfonului;
• lucrări de întreținere, service, reparații ale instalaţiilor şi ale tuturor părţilor de construcţie aflate în proprietate comună;
• lucrări de întreținere, service, reparaţii ale tubulaturii de evacuare a deșeurilor menajere;
• lucrări de consolidare;
• lucrări de reabilitare termică;
• salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curățenie etc.;
• indemnizații acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese;
• credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.

Sursa: www.click.ro

Cum se aplica penalizările pentru neplata întreținerii la bloc

Penalizări de 0,2% pe zi pentru restantieri. Românii care nu-și plătesc la timp întreținerea la bloc riscă să plătească penalizări pentru întârziere.

Conform specialiștilor, acestea curg abia dupa 30 de zile de la expirarea datei scadente si nu pot fi mai mari de 0,2% pe zi. Penalizarile sunt o solutie pentru plata restantelor, însă reprezinta o problema acolo unde sunt aplicate gresit.

Conform Legii nr. 230 din 2007 art. 30 alin. 1 lit. J, comitetul executiv al asociatiei de proprietari are dreptul sa stabilească un sistem propriu de penalizări al asociatiei pentru protejarea intereselor proprietarilor.

In acest scop, comitetul executiv emite o decizie scrisa cu aprobarea majorității membrilor sai. Conditiile care fac obiectul sistemului de penalizari sunt:

• Penalizarea maxima permisa de lege este de 0,2 %/zi de întârziere;
• Se poate penaliza orice suma cu titlu de restanta: cota de contribuție (in care este inclusa si cota-parte pentru fondul de reparații, precum și toate cheltuielile ce revin lunar proprietarului), restanta la fondul de rulment, daca s-a stabilit prin decizia comitetului executiv și daca proprietarul are obligatii cu privire la fondul de rulment al asociației;
• Penalizarea se aplica începând cu prima zi dupa 30 de zile de la data scadenta a listei de plata. Data scadenta a listei poate fi de maximum 20 de zile de la data afișării;
• Valoarea penalizării nu poate depăși valoarea restantei asupra careia a fost aplicata penalizarea;
• Nu se poate aplica în paralel cu sistemul de penalizări al asociatiei si repartizarea penalizarilor de la furnizori. Acestea se vor achita din fondul de penalități al asociației, constituit din aplicarea sistemului de penalizări;
• Nu se poate aplica penalizare la penalizare;
• Soldul fondului de penalități rezultat după achitarea penalităților la furnizori se utilizeaza numai pentru lucrari de reparatii și întreținere asupra partilor de construcție si instalațiilor aflate in proprietatea comuna a proprietarilor, sau pentru cheltuieli administrative gen consumabile;
• Penalizările se aplica pentru acoperirea pierderilor financiare generate de neplata la timp a obligațiilor financiare ale proprietarilor fata de asociația de proprietari;
• Dacă penalizarea se plătește o data cu întreținerea pe chitanta de plata se va mentiona “Din care penalizari: … lei”;
• Odată stabilit sistemul, trebuie aplicat. Altfel comitetul executiv și administratorul răspund în fața legii și a proprietarilor pentru prejudiciul creat;
• Pentru proprietarii cu mari probleme sociale se pot stabili, prin aceeași decizie a comitetului executiv, masuri de ajutorare, in sensul scutirii de la plata penalizărilor, pe termen scurt, cu angajament scris din partea restantierului de gasire a unor solutii de plata a restantei. Altfel, angajamentul nerespectat va conduce la anularea scutirii și plata penalizărilor calculate;
• Penalizările calculate greșit sau care nu pot fi justificate cu documente ale asociației de proprietari nu sunt luate în considerare de instanta de judecata la acțiunea impotriva restanțierului.

Sursa: www.infolegal.ro